C> Cập nhật tháng 10/2026 – Giảm 30% thuế TNCN năm 2026 và 2027. Theo Nghị quyết 43/2026/QH16 (hiệu lực từ 24/8/2026), cá nhân cư trú có thu nhập từ kinh doanh – gồm hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh – với doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng được giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027. Thuế GTGT không được giảm. Thu nhập cho thuê bất động sản được quy định tại Điều 7 Luật Thuế TNCN (thuế đối với thu nhập từ kinh doanh) nên thuộc phạm vi được giảm; các con số thuế TNCN trong bài là số trước khi giảm, số phải nộp bằng 70% số đó. Chính phủ sẽ quy định chi tiết cách áp dụng.
ho thuê nhà, mặt bằng, kho bãi là nguồn thu nhập phổ biến, nhưng cách tính thuế khác hẳn kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Từ năm 2026, người cho thuê có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế; phần vượt mới tính thuế. Bài này hướng dẫn cách tính, cách khai và các trường hợp hay gặp.
Ai thuộc diện "cho thuê bất động sản"?
Cá nhân cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi. Không bao gồm kinh doanh lưu trú (nhà nghỉ, homestay, phòng cho khách du lịch, khách vãng lai): hoạt động này tính thuế như dịch vụ (GTGT 5%, TNCN 2% theo phương pháp tỷ lệ) – xem bài Cách tính thuế hộ kinh doanh doanh thu 1–3 tỷ.
Cách tính thuế
| Doanh thu cho thuê cả năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 1 tỷ đồng trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp |
| Trên 1 tỷ đồng | Doanh thu × 5% | (Doanh thu − 1 tỷ) × 5% |
- Doanh thu là tiền thuê bên thuê trả theo từng kỳ của hợp đồng trong năm.
- Thuế TNCN chỉ tính theo tỷ lệ trên doanh thu; người cho thuê không được chọn cách tính theo thu nhập (doanh thu − chi phí).
- Mức trừ 1 tỷ là tổng cho tất cả hợp đồng trong năm. Có nhiều bất động sản thì cộng doanh thu lại, được chọn trừ vào hợp đồng nào, nhưng tổng mức trừ không quá 1 tỷ.
Ví dụ 1: Ông Bình cho thuê một căn nhà mặt phố 125 triệu/tháng, cả năm 1,5 tỷ.
- GTGT = 1.500.000.000 × 5% = 75.000.000 đồng
- TNCN = (1.500.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 25.000.000 đồng
Ví dụ 2: Bà Hoa cho thuê 2 mặt bằng, 50 triệu và 60 triệu/tháng. Tổng doanh thu năm 1,32 tỷ.
- GTGT = 1.320.000.000 × 5% = 66.000.000 đồng
- TNCN = (1.320.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 16.000.000 đồng
Mỗi mặt bằng riêng lẻ dưới 1 tỷ, nhưng vẫn phải nộp thuế vì tổng doanh thu vượt 1 tỷ.
Tính nhanh bằng tab "Cho thuê bất động sản" trong Công cụ tính thuế hộ kinh doanh.
Bên thuê trả trước nhiều năm
Nếu bên thuê trả trước tiền thuê nhiều năm, doanh thu được phân bổ cho số năm trả trước hoặc xác định theo doanh thu trả một lần (Điều 5 khoản 2 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
Ví dụ 3: Hợp đồng 3 năm, bên thuê trả trước 1,8 tỷ.
- Phân bổ đều: mỗi năm 600 triệu → mỗi năm dưới 1 tỷ, không phải nộp thuế.
- Tính một lần: doanh thu 1,8 tỷ → TNCN 40.000.000 đồng, và GTGT 90.000.000 đồng nếu doanh thu tính GTGT cũng xác định một lần.
Chênh lệch rất lớn, nên cân nhắc kỹ cách xác định doanh thu ngay khi khai.
Ai khai thuế, khai khi nào?
Cá nhân tự khai (khi cho cá nhân khác thuê thì bắt buộc tự khai):
- Được chọn khai 2 lần/năm (lần 1 chậm nhất 31/07, lần 2 chậm nhất 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (chậm nhất 31/01 năm sau).
- Mẫu: Tờ khai 01/BĐS kèm Bảng kê chi tiết bất động sản 01/BK-BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC).
- Nộp cho cơ quan thuế nơi có bất động sản. Có nhiều bất động sản thì khai chung trên 1 hồ sơ, chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp, nhưng nộp thuế theo từng địa điểm.
Tổ chức đi thuê khai thay, nộp thay: khi bên thuê là công ty và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay. Hạn khai theo kỳ thanh toán tiền thuê. Nếu bạn có nhiều hợp đồng, hợp đồng phải ghi rõ số tiền được trừ khi tính thuế TNCN để tổng mức trừ không vượt 1 tỷ.
Xem các hạn trên Lịch thuế (nhóm "Cho thuê tài sản").
Có phải xuất hóa đơn không?
Không bắt buộc. Theo Điều 7 khoản 2 Nghị định 254/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/07/2026), hộ, cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử.
Câu hỏi thường gặp
Tôi vừa cho thuê nhà vừa bán tạp hóa, ngưỡng 1 tỷ tính chung hay riêng? Quy định về mức trừ tách riêng cho hoạt động kinh doanh (Điều 4 khoản 3) và cho thuê bất động sản (Điều 4 khoản 4) của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Trường hợp có cả hai, nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý để được hướng dẫn cụ thể.
Hợp đồng ký trước 2026 đã nộp thuế cho cả hợp đồng thì sao? Hợp đồng ký trước 01/01/2026, thời hạn còn lại trên 6 tháng và đã nộp thuế thì được điều chỉnh theo ngưỡng mới; phần nộp thừa được bù trừ hoặc hoàn (Điều 18 khoản 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
Cho thuê phòng trọ dài hạn cho công nhân, sinh viên tính thế nào? Cho thuê căn hộ, phòng ở dài hạn là cho thuê bất động sản. Còn cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân được xếp vào dịch vụ lưu trú (Phụ lục Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Nếu không chắc mình thuộc trường hợp nào, hãy hỏi cơ quan thuế.
Bài liên quan
- Hộ kinh doanh năm 2026: 4 nhóm doanh thu và nghĩa vụ thuế của từng nhóm
- Hóa đơn điện tử cho hộ kinh doanh: ai bắt buộc, khi nào phải đăng ký?
- Lịch thuế
Căn cứ pháp lý
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Điều 7 khoản 4), sửa đổi bởi Luật số 09/2026/QH16
- Văn bản hợp nhất 25/2026/VBHN-BTC hợp nhất Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP (Điều 4, 5, 8, 18)
- Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Phụ lục danh mục ngành, nghề)
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử (Điều 7)
- Thông tư 69/2025/TT-BTC (tỷ lệ GTGT)
- Thông tư 18/2026/TT-BTC (Mẫu 01/BĐS, 01/BK-BĐS)
- Nghị quyết 43/2026/QH16 về giảm thuế TNCN, TNDN năm 2026, 2027 (Điều 1 khoản 1)
Tra cứu toàn văn tại mục Văn bản pháp luật.
Bài viết mang tính hướng dẫn chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho trường hợp cụ thể. Nội dung cập nhật theo quy định có hiệu lực tại thời điểm viết.